מס על הכנסה מהשכרת דירה — 3 המסלולים שצריך להכיר

על הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל יש שלושה מסלולי מיסוי: פטור מלא או חלקי עד תקרה, מס מופחת של עשרה אחוזים על כל ההכנסה בלי קיזוז הוצאות, או המסלול הרגיל לפי מדרגות המס עם קיזוז הוצאות שוטפות ופחת. משכיר של יותר מדירה אחת רשאי לבחור מסלול שונה לכל דירה, אבל חישוב תקרת הפטור מביא בחשבון את ההכנסה מכל הדירות יחד. כל המספרים כאן נבדקו מול המדריך של רשות המסים, שעודכן ב-1 ביוני 2026.

מסלול 1: פטור מלא או חלקי

תקרת הפטור היא 5,654 שקלים לחודש. אם סך ההכנסה החודשית מכל דירות המגורים אינו עולה עליה באף חודש בשנה, ההכנסה פטורה במלואה. התקרה מתואמת למדד, ולכן לפני שמסתמכים עליה בשנת מס חדשה בודקים את הסכום שבתוקף.

מה שרוב האנשים לא יודעים: מעל התקרה הפטור אינו נעלם. בין 5,654 ל-11,308 שקלים לחודש — כפל התקרה — יש פטור חלקי, והחישוב הוא כזה: מפחיתים את התקרה מההכנסה בפועל, את ההפרש שמתקבל מפחיתים מהתקרה, והתוצאה היא הסכום הפטור. בדוגמה של רשות המסים עצמה, הכנסה של 6,000 שקלים בחודש מותירה 5,308 שקלים פטורים ורק 692 שקלים חייבים במס. מעל 11,308 שקלים לחודש לא חל שום פטור, וכל ההכנסה חייבת.

שתי נקודות שמפתיעות משכירים במסלול הזה. ראשית, פטור חלקי מחייב הגשת דוח ופתיחת תיק לדיווח על השכרת נכסים במשרד השומה — פטור חלקי אינו פטור מדיווח. שנית, גם מי שההכנסה שלו פטורה במלואה משלם על זה בעתיד: במכירת הדירה, לצורך מס שבח, מנכים משווי הרכישה את הפחת שהיה אפשר לדרוש כנגד ההכנסה — גם אם היא הייתה פטורה ולא נדרש בפועל דבר.

מסלול 2: מס מופחת של 10%

סעיף 122 לפקודת מס הכנסה מאפשר לשלם 10% על ההכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל, בתנאי שההכנסה אינה הכנסה מעסק. המסלול פשוט, אבל הוא מסלול סגור:

• משלמים 10% על ההכנסה ברוטו
• אין הכרה בהוצאות, אין פחת, ואין קיזוז, זיכוי או פטור כלשהו כנגד ההכנסה או כנגד המס
• אי אפשר לשלב את הפטור ואת המסלול הזה על אותה דירה
• יש לדווח ולשלם תוך שלושים יום מתום שנת המס — איחור גורר ריבית והפרשי הצמדה
• הכנסה שנתית משכר דירה מעל 375,000 שקלים במסלול הזה מחייבת הגשת דוח שנתי
• במכירת הדירה יתווסף לשווי המכירה, לצורך מס שבח, הפחת שהיה אפשר לדרוש

ומשנת המס 2023 נוספה הקלה שכדאי להכיר: לפי סעיף 122(ו), מי שמשכיר את דירתו היחידה ומדווח במסלול הזה רשאי לנכות מההכנסה את דמי השכירות שהוא עצמו משלם על דירה שהוא שוכר למגוריו, עד גובה הכנסתו משכירות או עד 90,000 שקלים בשנה, לפי הנמוך. גם תשלום שנתי בעד החזקה בבית אבות נכנס לזה. בדוגמה של רשות המסים, הכנסה של 120,000 שקלים פחות 80,000 שקלים שכירות שהמשכיר משלם משאירה 40,000 שקלים, והמס הוא 4,000 שקלים בלבד.

מסלול 3: מס לפי מדרגות המס

במסלול הזה ההכנסה מהשכירות נכנסת להכנסה הכללית וממוסה לפי שיעור המס השולי, ואפשר לדרוש הוצאות שוטפות שהוצאו בייצור ההכנסה וגם פחת. שימו לב לכלל שמפתיע רבים: על הכנסה משכר דירה מדרגת המס הראשונה היא 31% ולא 10% — למעט משכיר שמלאו לו שישים שנה בשנת המס, שלגביו המדרגה הראשונה היא 10%. כלומר מי שאין לו הכנסות אחרות אינו נכנס למדרגות הנמוכות.

בחירה במסלול הזה מחייבת הגשת דוח שנתי למס הכנסה. ובמכירת הדירה ינוכה משווי הרכישה הפחת שנדרש בפועל כנגד ההכנסה — כלומר חלק מההטבה נדחה ולא נעלם.

איך בוחרים נכון?

הבחירה תלויה בגובה השכירות, בגובה ההוצאות, במספר הדירות, בגיל המשכיר ובשאר ההכנסות שלו, וההפרש בין מסלול למסלול מגיע לאלפי שקלים בשנה. בחירת מסלול מיסוי היא החלטה מקצועית מוסדרת, ולכן את ההחלטה עצמה ואת הדוח מבצע רואה החשבון המורשה שעובד איתנו קבוע. מה שאנחנו עושים הוא הצד שמאפשר לה להיות מבוססת: לרכז את חוזי השכירות, את התקבולים ואת ההוצאות בפועל לכל דירה בנפרד, כך שההשוואה תיעשה על נתונים ולא על הערכה — ולחבר אותך אליו בלי שתצטרך לחפש ולתאם בעצמך.

נקודה חשובה

הבחירה במסלול היא לכל שנת מס בנפרד, ולכן מסלול שהתאים בשנה אחת אינו בהכרח המתאים בשנה הבאה — שכר דירה שעלה, דירה שנוספה או הגעה לגיל שישים משנים את התמונה. אצלנו הנתונים של כל דירה מנוהלים לאורך השנה ולא נאספים בדצמבר, וזה מה שמאפשר לעשות את הבדיקה הזאת מדי שנה בזמן.